マンション情報2021(令和3年）6月号

  マンション情報２０２１年(令和３年）６月号

初夏の候、皆様におかれましても健勝の事と存じます。相変わらずコロナウィルスが世界を席巻し続ける中、全国的に緊急事態宣言が出され東京ではオリンピックが中止にならずに開催まで２ケ月足らずです。パンダミクスが懸念される中、ここ1年間は支援金で何とか食いつないだ企業やご家庭も多かったのではないでしょうか？稼働日数が少なくなるので当然といえば当然なのですが、これでもかと次々に出る支援策に予算大丈夫かと未来の借金に対して不安になりますが、オリンピックも開催しなければ数兆円の赤字が出るということで国も東京都もリスクを考慮してまでも開催せずにいられなかったという事でしょうか？

今回は、投資マンションの売り時についてお話をさせて頂きます。今から１０年か１５年位前にバブル期のマンションを比較的安く買われ結構家賃も高めで貸してて１５年経つと家賃で買った金額を回収して最近退去したケースでは１５年以上貸していたので思ったより痛みが激しく内装代も思いのほかかかるケースで家賃も思ったよりさがる場合に売却するケースがいくつも事例があり、これは売却するケースの最近の傾向のパターンになるということでご紹介したいと思います。何故そのタイミングかといいますと

１．１５年~２０年近く賃貸していたので買った値段よりも回収した家賃の方が上回っている。

２．リホーム代は思ったよりかかるが、かかったリホーム代に付加価値が付き高く売れる。

３．当時は高かった家賃がガクンと下がるケースであり、空いてある期間は管理費・積立金が払った分だけマイナスになり負の財産となる。

４．長期譲渡で保有期間が１０年を超えてると５年の短期譲渡に比べて税金が半分になり税金も安くなる。

５．思いの外高かった内装代も経費となるので節税になる。

６.内装が終わった頃の売り出しだと内見してリニューアルした所を見せられるので売却が決まりやすい。

７.相場が安くなった地域で安い家賃で貸すよりも高値で売却して家賃の高い地域で利回りの高いものに買い換えた方がいい場合もあります。

いずれにしても売り時のタイミングというものがありますので逃さずにスピーディーに売却するのが最良と言えるでしょう。

１．クリオ矢部壱番館１０３号室、３３０万円です。1階の事務所タイプで東南向きで日当たりもよく開業するにはもってこいです。セカンドルームとしてもご利用頂けます。

２．いつものシャトレーイン東京・笹塚６８０万円でしたが、２０万円から３０万円程度交渉可能です。。京王線笹塚から徒歩４分で新宿から急行で１個目、家賃は５５，０００円で勤務医がセカンドハウスとして借りてます。新築分譲時は２，４７０万円もした物件です。管理費等６，８００円と水道光熱費１４，１００円は家主持ちになるので、手取りとしては３４，１００円で安いが手堅い物件で、最近は６００万円から６４０万円位で空室の場合中国系業者が買取り内装して付加価値をつけてから中国本土で売却するパターンですが、本土に販売ルートがある業者だから出来る事で日本の不動産会社だと５００万円位で買えないと再販が厳しいと思われます。新築から買っていた方でバブルの精算という事になります。競売になる前の任意媒介というやり方で、債務整理をやりながら精算をする形になります。空いた時リホームをしっかりやれば家賃１万円アップも夢ではありません。今ホームページのリニューアルをして様々な物件の掲載を行っています。。

　東京都新宿区西新宿 ７－１－７ダイカンプラザA館３０２号

      株式会社GM不動産　代表取締役　種田　裕幸

            TEL　０３－５３３８－５９５５

FAX　０３－５３３８－５９５６

        メールアドレス：gm@gmfudousan.jp