2020年06月19日
マンション情報２００２年７月号
お客様各位
平成１４年７月号
暑中お見舞い申し上げます。
台風６号が日本列島を直撃し、７号も沖縄に上陸し、死傷者も出てるようですが,ワールドカップも一段落し、皆様もお変わりなくお過ごしのこととおもいます。
今回は競売をテーマとして取り上げてみたいと思います。
競売だの差し押さえとかいっても新聞・テレビ等で聞くだけで、一般の方は大半の方が関わりがないと思いますが、多少興味のある方でも一・二度入札したが落札しなくて、あきらめてしまった方もいると思いますが、競売までの流れについてお話しいたします。
不動産を銀行等の借り入れで購入した場合で、万が一リストラで退職したり、給料カットで返済が不能になり、支払がストップして半年位すると、債権者である金融機関が、担保物権を処分して債権の回収をさせてくれと、裁判所に申し出て、競売がスタートします。
執行官は抵当物件の調査をして、調査報告書を作成し、不動産鑑定士に依頼して最低価格を決めます。その最低価格を最低ラインとしてこの物件に興味がある方が、執行官の作成した資料をもとに価格を競い合って入札するというものです。
その場合、現地の調査をすることはもちろんですが、物件を購入する目的が、自分で住む為か、収益物件として購入するかによっても見方が変わりますが、債権回収や金銭目的の悪意で住みついている占有屋もいるので、立ち退き費用がかかったりするケースもあります。
ここに最近の落札状況を取り上げてみますと、たとえば、平成１４年６月２８日開札事件でダイカンプラザ上野Ⅲというのがありますが、地下鉄日比谷線、入谷駅徒歩５分で１６．２４㎡で築が昭和５４年ですが、裁判所がつけた最低価格が２０２万で、入札件数が３２件あり、落札価格が６０６万です。
家賃が６万７千円で管理費が、７１４０円手取りが、５９，８６０円、約９０万円の管理費等の滞納金がありますので、利回りは、１０．２６％です。
また同じ日の開札でインペリアル赤坂フォーラムという物件は、千代田線乃木坂駅６分で１９．４３㎡昭和５８年築というのがありますが、最低価格が５８０万で入札件数が２１件で落札は１２０１万円、手取り家賃が８３２００円で滞納金が約２０万ありますので、利回りは８．１８％にすぎません。
ここに取り上げたのは、ほんの一例にすぎませんが、なにをいいたいのかといいますと、苦労した割には１０％確保するかしないか位の利回りにしかなってないということで、当社で扱っている物件を多少安く買った方が得ということです。
最近、東京２３区では新築物件がワンルームで１５００から１６００万円で出ていたものが２０００万近い値段で出てきてますし。土地も上昇に転じた地域もあります。
銀行等の不良債権も処理が進み、また競売物件の加熱ぶりをみても底値を脱したとみてもいいでしょう。
利回り１０％前後ならば、今は買いです。
平成１４年７月大安吉日
営業時間 月～金曜日 AM１０：００
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PM７：００
土・日曜・祝日休業
